Starterslening.info

Familiebank anno 2013

Overweeg jij een woning te kopen en hebben jouw ouders nog ergens spaargeld staan dat zij voorlopig niet nodig hebben? Zelfs met de nieuwe regels voor lenen en aflossen valt er nog flink wat voordeel te halen als jouw ouders voor bank willen spelen.

Ondanks de crisis en ondanks de dit jaar ingevoerde strengere regels wat betreft aftrek van rente en aflossing van de hypotheek voor de eigen woning, blijven de huizenprijzen voor Starters op de woningmarkt hoog. Gelukkig kunnen ouders met spaargeld hun kind(eren) soms financieel ondersteunen bij de aanschaf van een woning.

Dat kan op verschillende manieren. De meest voor de hand liggende is door geld te schenken, bijvoorbeeld met gebruikmaking van de éénmalig verhoogde vrijstelling € 53.016 (2016), waardoor voor een woning zonder schenkbelasting kan worden geschonken. Lenen via de zogenaamde ‘familiebanklening’ is echter een stuk interessanter: niet alleen krijgt de geldschieter voor zijn geld een behoorlijke rente, er is bovendien fiscaal voordeel te behalen, óók onder de nieuwe regelgeving.

Starterslening

Neem contact met ons op en informeer naar de mogelijkheden voor het verkrijgen van een Starterslening in combinatie met een familiebankconstructie.

Het principe van de familiebankconstructie ...

Eerst een korte les bankieren. Als jouw ouders spaargeld naar de bank brengen, blijft dat niet in de kluis liggen. De bank leent het bedrag weer uit aan iemand anders, tegen méér rente dan jouw ouders ervoor krijgen. Dat renteverschil is, simpel gezegd, de winst van de bank. Door een ‘familiebank’ op te richten en het spaargeld aan jouw uit te lenen, gaat die winst niet naar de bank maar blijft het geld binnen de familie. Jouw ouders krijgen langs deze weg dus een veel betere rente op hun spaargeld.

Pak zelf het voordeel in plaats van de bank

In Nederland sparen we tegen de klippen op, en dat is voor de banken - die het spaargeld in verband met de Basel III akkoorden meer dan ooit nodig hebben - een zegen. De banken lenen jouw spaargeld uit en krijgen daarvoor meer rente dan jij op jouw spaarrekening ontvangt. Het verschil is winst voor de bank en hoe meer spaargeld, hoe meer winst - winst die wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders en het management en niet aan jou! Jouw ouders kunnen dat geld in eigen zak houden door de spaarcenten zelf aan jou uit te lenen. Ziedaar het belangrijkste principe van de familiebank: het renteverschil dat niet naar de bank gaat maar binnen de familie blijft.

TIP: Het is niet verstandig dat jouw ouders al hun spaargeld uitlenen, maar laat ze voldoende geld achter de hand houden voor onverwachte uitgaven. Richt alleen een familiebank op als jouw ouders er ook een goed gevoel bij hebben.

Het fiscale voordeel ...

De rente over leningen die worden gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de eigen woning is aftrekbaar (zolang er sprake is van een box 1 lening). Het maakt daarbij niet uit of de lening werd verstrekt met of zonder hypothecaire zekerheid. De fiscus betaalt dus feitelijk mee aan het rendement op het spaargeld van jouw ouders, als dat geld gebruikt wordt voor een box 1 financiering. Het is daarom aantrekkelijk een zo hoog mogelijk rente te rekenen.

Voor de vermogensrendementheffing maakt de hoogte van de rente die jouw ouders ontvangen niets uit. Of jouw ouders weinig rente vragen of juist veel, jouw ouders moeten in beide gevallen elk jaar 1,2% over het uitgeleende bedrag betalen. Jouw ouders betalen in box 3 dus niet méér belasting als het rentepercentage hoger is. Om nu te voorkomen dat jouw ouders 20% rente aan jouw doorrekenen, zijn er fiscale grenzen: jouw ouders mogen maximaal 25% afwijken van de marktconforme rente. Wat jouw ouders meer of minder vragen, kan worden beschouwd als verkapte schenking, en bij hogere rentepercentages is de rente niet volledig aftrekbaar.

Jouw ouders zullen wellicht geneigd zijn om jouw een lage rente te rekenen. Toch is het juist voordeliger voor zowel jou als jouw ouders om de maximaal fiscaal toegestane rente te vragen. Aangezien de huidige hypotheekrente rond de 4% (voor 10 jaar vast) bedraagt, kunnen jouw ouders een kwart meer, ofwel 5% rente (= 4% x 1,25) vragen. Jij betaalt meer, maar de fiscus betaalt ook meer terug. En het staat jouw ouders vrij ter compensatie van de hogere rentelasten jou bijvoorbeeld voor jouw verjaardag, met kerst of bij een andere gelegenheid een leuk bedragje te schenken. Zolang jouw ouders onder de grens van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling € 5.304 (2016) blijven, zijn er geen fiscale consequenties.

LET OP: Een eventuele schenking ter compensatie van de hogere rente moet geheel los staan van de rentebetaling. Jij moet de rente dus daadwerkelijk aan jouw ouders betalen om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Kwijtschelding van de rente leidt tot niet-aftrekbaarheid!

Jullie mogen dus zelf de rente bepalen

En dat is gunstig, mogelijk zelfs voor jou en jouw ouders. Als uitgangspunt neem jij de rentetarieven voor vergelijkbare leningen (vergelijk op rentevastperiode en aflossingsafspraken). Op grond van de ‘jurisprudentie’, de rechterlijke uitspraken ter zake, mag jij van die rentetarieven 25% afwijken - naar boven en naar beneden - zonder fiscale complicaties.

Als het gaat om een consumptieve, niet-aftrekbare lening voor jou, stel jij de rente natuurlijk naar beneden bij. Jouw ouders ontvangen nog steeds méér rente dan zij op een spaarrekening zouden krijgen, jij betaalt vervolgens aanzienlijk minder rente dan bij een bank. Is de rente aftrekbaar omdat jij de lening gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de eigen woning, dan dien jij jou te richten naar de hypotheekrente van de bank.

Die hypotheekrente zweeft momenteel rond de 4% bij een rentevastperiode van 10 jaar. Dat is in elk geval aanzienlijk meer dan jouw ouders elders voor hun spaargeld krijgen. Bij een spaarrente van 2% en een bedrag van € 50.000 levert jou dat 2% ofwel € 1.000 per jaar extra op.

LET OP: Voor de heffing in box 3 maakt het niet uit of jouw ouders spaargeld bij een bank onderbrengen of zelf uitlenen. In beide gevallen is het een vordering waarover jou ouders boven de drempel van € 24.437 (2016) per persoon hoe dan ook 1,2% vermogensrendementheffing betalen.

De nieuwe regels

Familiebankleningen en andere eigenwoning leningen (box 1) die op 31 december 2012 al bestonden, worden niet door de nieuwe regels geraakt. Die overeenkomsten hoeven dus niet aangepast te worden. Bij nieuwe familiebankleningen is de rente alleen aftrekbaar als voldaan is aan de volgende voorwaarden:

  1. op de lening wordt verplicht minimaal annuïtair afgelost
    Jij betaalt elke maand een vast bedrag aan jouw ouders. Dat vaste bedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin, als nog weinig is afgelost, bestaat het vaste bedrag uit relatief veel rente. Aan het einde van de looptijd bestaat het vaste bedrag voornamelijk uit aflossing. De regels voor annuïtaire aflossing worden mogelijk nog verruimd. Klik hier voor de rekenmodule van de belastingdienst 'aflossing annuïteitenlening'.
  2. er is voldaan aan de informatieplicht richting de Belastingdienst
    Jij moet gegevens over de lening doorgeven aan de Belastingdienst. De belastingdienst heeft hiervoor het 'formulier Opgaaf lening eigen woning' beschikbaar gesteld, klik hier voor extra info. Een en ander moet uiterlijk gebeuren bij het indienen van de aangifte over het belastingjaar waarin de lening is aangegaan, maar niet later dan 31 december van het kalenderjaar volgend op dat belastingjaar. Als de lening wordt aangepast (bijvoorbeeld bij aanpassing van het rentepercentage), moet opnieuw aan deze informatieplicht worden voldaan.

TIP: Als jij kiest voor een looptijd korter dan 30 jaar, moet jij als we de wetstekst volgen in die kortere looptijd geheel aflossen. Kies dus bij voorkeur voor de maximale looptijd.

Uitzonderingen

Er is geen verplichting tot aflossing voor eigenwoning leningen die:

  • in 2013 zijn ontstaan ter financiering van de aankoop van een eigen woning, op voorwaarde dat er vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke getekende schriftelijke koopovereenkomst of koop- aanneemovereenkomst was, of die;
  • in 2013 zijn ontstaan ter financiering van onderhoud of verbouwing van een eigen woning, op voorwaarde dat er vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst was voor het verrichten van onderhoud en verbouwing èn het onderhoud en de verbouwing in 2013 voltooid worden.

Het is in deze gevallen dus ook mogelijk (een deel van) de financiering te laten verlopen via de familiebanklening ‘oude stijl’, zonder aflossingsverplichting.

Aflossen hypotheek

Meestal kan jaarlijks tot 10% van een hypotheeklening boetevrij worden afgelost. Heb jij bij een geldverstrekker een hypothecaire lening lopen onder de oude regels, dan kun jij de familiebank ‘oude stijl’ ook gebruiken om de hypotheek (deels) over te nemen: als de eigenwoning lening bij de bank geen verplichte annuïtaire aflossing kende, geldt dat ook voor de vervangende familiebanklening. Zo kunnen ouders en kinderen samen maximaal profiteren van het voordeel dat de familiebanklening biedt. 

LET OP: Als een familiebanklening in de plaats komt van (een deel van) de lopende hypotheek, kan de geldgever (meestal de ouders) het best het af te lossen bedrag rechtstreeks overmaken naar de bank waar de bestaande hypotheek is ondergebracht.

Voor de familiebankconstructie hoef jij niet naar de notaris

Elke familiebanklening kan worden gesloten zonder tussenkomst van een notaris. Daarmee bespaar jij de notariskosten die bij een hypothecaire lening wel hadden moeten worden betaald. Realiseer je wel dat jou ouders meer zekerheid hebben als de lening hypothecair wordt ingeschreven via de notaris. Jou ouders staan dan sterker ten opzichte van jouw, maar ook ten opzichte van andere schuldeisers. En als jij de notariële kosten voor de hypothecaire inschrijving van de lening laat betalen, zijn ze voor jouw fiscaal aftrekbaar. FiscAlert en ook wij adviseren bij grotere bedragen, vanaf € 50.000, een hypothecaire inschrijving.

TIP: Loopt de eigenwoning lening deels bij de bank in de vorm van een hypothecaire lening, laat de hypotheek dan tegen een hoger bedrag inschrijven. Tegen de tijd dat er extra hypotheek moet worden opgenomen - bijvoorbeeld om de resterende schuld ineens af te lossen - kan de gang naar de notaris worden overgeslagen. Dat scheelt kosten!

Kwijtschelden

Regelmatig wordt de vraag gesteld of een familiebanklening ook in partjes met gebruikmaking van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling kan worden kwijtgescholden. Natuurlijk is dat mogelijk. Schenk echter niet méér dan de vrijstelling. Als de lening onder de nieuwe regels valt en jij wilt de aftrek maximaal houden, laat dan jouw ouders niet méér schenken dan het bedrag dat jij in de betreffende maand verplicht moet aflossen op de lening. Het is fiscaal onvoordelig meer kwijt te schelden dan het bedrag dat moet worden afgelost. Op die manier houdt jij de familiebanklening zoveel mogelijk in stand, jij kunt maximaal rente blijven aftrekken in box 1 èn jouw ouders krijgen op de lening een relatief hoog rendement.

Familievoordeel

Stel jouw ouders beschikken over een paar ton waarvan jij € 50.000 leent. Jouw ouders ontvangen op een spaarrekening momenteel ± 2% rente. Jij gebruikt het geld voor de aankoop van een woning in de gemeente . Bij de bank zou jij onder vergelijkbare condities bij vastzetting van de rente voor 10 jaar 4% hypotheekrente moeten betalen. Jouw ouders mogen jou zonder fiscale consequenties 5% (= 4% x 1,25) aan rente vragen. Stel vervolgens dat jij die rente aftrekt tegen 42%, levert dat het volgende plaatje op:

 

ouders sparen bij de bank

jij leent van jouw ouders

Voordeel (netto)

Door ouders te ontvangen rente

€ 1.000

€ 2.500

€ 1.500

 

jij leent van de bank

jij leent van jouw ouders

Nadeel (netto)

Netto (bruto) door jou te betalen

€ 1.160 (€ 2.000)

€ 1.450 (€ 2.500)

- € 290

Voordeel familiebank

€ 1.210

Het voordeel voor jouw ouders bedraagt netto € 1.500, terwijl jij een nadeel hebt van netto € 290. Jouw ouders kunnen jou voor dat nadeel compenseren door dat verschil te schenken, bijvoorbeeld ter gelegenheid van jouw verjaardag. Met dank aan de fiscus blijft er in jaar één per saldo binnen de familiebank nog steeds een netto voordeel over van: € 1.500 - € 290 =  € 1.210. Door de jaarlijkse aflossingen neemt het netto voordeel geleidelijk af. Let op: er is geen rekening gehouden met eventuele ontvangen rente over de afgeloste bedragen.

Bron: FiscAlert en de Belastingdienst